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Dipl.-Ing.    R o l f   S e e g e r
Dipl.-Ing.    Dirk   Blaurock
Öffentlich     bestellte     Vermessungsingenieure
nach dem Hess. Vermessungs- und Geoinformationsgesetz
Beratende Ingenieure
Mitglieder der Ingenieurkammer des Landes Hessen
 
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Mietflächen für Wohnungen (Wohnflächenverordnung)

Zur Berechnung von Wohnflächen wird üblicherweise die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFIV) vom 25.11.2003 nach dem Wohnraumförderungsgesetz angewendet. Diese Verordnung ersetzt die bis dahin für preisgebundenen Wohnungsbau gültigen §§ 42 bis 44 Zweite Berechnungsverordnung – II.BV.

Die DIN 283 für Wohnungen als anerkannte Berechnungsmethode ist 1983 zurückgezogen worden.

Die DIN 277 für die Berechnung von Grundflächen im Hochbau enthält keine eigenständigen Regelungen zur Wohnflächenberechnung. Sie definiert Grundflächen ohne eine Bewertung der Flächen.

Seit 01.05.2012 gibt es auch die Richtlinie zu Mietflächen für Wohnraum (MF/W) von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif). Diese ergänzt die gif-Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (MF/G) und erleichtert in gemischt genutzten Objekten die Vergleichbarkeit der Mietflächen. Gleichzeitig soll die MF/W mehr Transparenz schaffen und auch Anforderungen "neuer Wohnformen" berücksichtigen.

In der Praxis wird für die Berechnung der Mietfläche einer Wohnung (Wohnfläche) in der Regel auf die Wohnflächenverordnung zurückgegriffen, auch wenn diese nur für die Berechnung von Wohnflächen nach dem Wohnraumförderungsgesetz vorgeschrieben ist.

Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes BGH vom 24.03.2004 wird klargestellt, dass die Anwendung der Wohnflächenverordnung auch für freien Wohnraum maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifelsfall anzunehmen ist, wenn keine andere vertragliche Regelung vorliegt (so auch im BGH-Urteil vom 23.05.2007).

Das BGH-Urteil vom 24.03.2004 zur Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche im Mietvertrag hat dieser Verordnung zusätzliche Bedeutung gegeben. Liegt eine Abweichung um wenigstens 10 Prozent vor, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Als wesentlicher Vorteil gegenüber der DIN 277 gelten die klaren Aussagen in der Wohnflächenverordnung zur Anrechenbarkeit:

  • Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören.
  • Zugehörende Räume mit Teilanrechnung: Wintergärten, Schwimmbäder, nach allen Seiten geschlossene Räume
  • Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen zu einem Viertel bis höchstens zur Hälfte
  • Nicht zur Wohnfläche gehörende Räume: Zubehörräume; Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechtes an ihre Nutzung entsprechen; Geschäftsräume
  • Ermittlung der Grundflächen: lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Bekleidung
  • Anrechnung von Grundflächen in Abhängigkeit von der lichten Höhe vollständig, zur Hälfte oder gar nicht
  • Außer Betracht bleibende Flächen: Schornsteine, Mauervorlagen, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,10 qm Grundfläche und mehr als 1,50 m Höhe
  • ohne Ansatz: Treppen und Treppenansätze mit mehr als 3 Steigungen
  • ohne Ansatz: Türnischen, Fenster- und Wandnischen, die nicht zum Fußboden reichen oder nicht mehr als 0,13 m tief sind

Wohnflächenberechnung für Aufenthaltsräume im Dachgeschoss

Im ersten Schritt ist die Zulässigkeit als Aufenthaltsraum nach der Bauordnung festzustellen, da als Aufenthaltsraum unzulässige Räume nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV von der Wohnflächenberechnung ausgeschlossen sind.

In Hessen gilt für Aufenthaltsräume § 42 der Hessischen Bauordnung vom 15.01.2011:

Absatz 1: Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, in Keller- und Dachgeschossen von mindestens 2,20 m haben. In Dachgeschossen muss diese Raumhöhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche vorhanden sein; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben außer Betracht.

Im zweiten Schritt ist dann die Grundfläche der Räume zu ermitteln, wobei auch die Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m zu berücksichtigen sind, auch wenn sie bei der Feststellung der Zulässigkeit des Raumes als Aufenthaltsraum außer Betracht bleiben.

Anrechenbarkeit von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Aus der amtlichen Begründung zur Wohnflächenverordnung:

Eine Abweichung von der Regelanrechnung zu einem Viertel ist nur dann zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen.

Die Anrechnung von mehr als einem Viertel bis zur Hälfte kommt insbesondere bei besonders guten Lagen oder aufwendigen Balkon- oder Terrassengestaltungen in Betracht, die zu einem höheren Wohnwert des Balkons oder der Terrasse führen als im Normalfall gegeben.

Auch Abweichungen nach unten sind in Ausnahmefällen denkbar, etwa wenn ein Balkon auf Grund seiner Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist (beispielsweise Erdgeschoss- bzw. Hochparterrelage an stark befahrener Straßenkreuzung).

         

Referenzen für Wohnfläche:

Sachverständigengutachten Wohnfläche

Wächtersbacher Straße, Frankfurt am Main
  • Örtliches Aufmaß der Wohnfläche einer Wohnung
  • Sachverständigengutachten zur ermittelten Wohnfläche für Amtsgericht Frankfurt am Main

Zwei Wohngebäude: Harry und Sally

Im Geeren, Frankfurt am Main
  • 87 Wohnungen
  • Örtliches Aufmaß zur Bestimmung der Wohnflächen
  • Wohnflächennachweise in Plänen und Tabellen für jede Wohnung und für das Gesamtobjekt

Brooktorkai Hamburg

Baufeld 1
  • 26 Wohnungen im Wohnturm
  • Bestimmung Wohnfläche vom 1.OG bis 11. OG nach Wohnflächenverordnung
  • Wohnflächenvermessung aus CAD-Planung
  • Einzelnachweise der Wohnfläche für jede Wohnung

Wohngebäude WestendDuo

Wöhlerstraße, Frankfurt am Main
  • 10 Wohnungen in 5 Geschossen, ca. 650 qm anrechenbare Wohnfläche / Mietfläche
  • Aufmessung nach Fertigstellung
  • Berechnung und Dokumentation der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung

Grünhof - Quartier A: Mehrfamilienwohnhäuser

Am Grünhof, Hansaallee, Frankfurt am Main
  • 183 Wohnungen, ca. 16.000 qm Wohnfläche
  • Vermessung Flächenaufmaß, Berechnung und Nachweis der Mietfläche, Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung WoFlV

Schillerhaus

Schillerstraße, Frankfurt am Main
  • 4 Bauteile mit bis zu 9 Geschossen, ca. 13.800 qm Mietfläche
  • Flächenaufmaß und Mietflächen nach MF-B und MF-H von der gif
  • Vermessung Wohnfläche und Nachweis Wohnfläche nach der II. BV

         

Dachgeschosswohnung

Simsonstraße, Frankfurt am Main
  • Wohnflächenvermessung und Wohnflächennachweis nach der II. BV
  • Aufmaß Grundfl. und Dokumentation "Wohnfläche" nach DIN 277

Wohnhaus

Grillparzerstraße, Frankfurt am Main
  • Vermessung und Nachweis Wohnflächen (Mietflächen) nach der Wohnflächenverordnung

Dachgeschosswohnung

Bönstädter Straße, Frankfurt am Main
  • Vermessung Wohnfläche und Berechnung nach WoFlV
  • Aufmaß und Nachweis "Wohnfläche" nach DIN 277

Wohnung

Niedenau, Frankfurt am Main
  • Wohnungsvermessung nach Umbau für Nebenkostenabrechnung
  • ca. 100 qm Wohnfläche, 9 Räume
  • Wohnungsfläche / Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung

Zwei Wohnungen

Kettenhofweg, Frankfurt am Main
  • Wohnflächenvermessung für Kaufvertrag
  • Nachweis Kaufvertragsfläche nach der Wohnflächenverordnung

Dachwohnung mit Dachterrasse

Wolfsgangstraße, Frankfurt am Main
  • Wohnungsaufmaß und Wohnungsfläche für Dachgeschoß und Dachterrasse
  • Flächennachweis zur Prüfung Kaufvertragsfläche nach der Wohnflächenverordnung

Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser, Neue Stadtmitte "Am Markt"

Kurt-Schumacher-Straße, Unterortstraße, Eschborn
  • Tiefgarage, darauf 3 Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser
  • 1.UG bis 4.OG, 6 Ebenen
  • Für 13 Wohnungen Nachweis Wohnfläche aus Werkplänen, Werkplanstufe 3, nach der Wohnflächenverordnung
  • Beratung zu unterschiedlichen Flächendefinitionen in der gif-Richtlinie MF-G und in der Wohnflächenverordnung im Hinblick auf die Möglichkeiten der Zuordnung von gemeinschaftlich genutzten Flächen

         

Wohn- und Geschäftsbebauung

Homburger Landstraße, Frankfurt am Main
  • 72 Wohnungen
  • Örtliche Wohnflächenaufmessung
  • Wohnflächennachweise in Plänen und Tabellen für jede Wohnung und als Gesamtübersicht
  • In den Geschäftsbereichen örtliches Aufmaß und Nachweis der ermittelten Nettogrundfläche NGF für die einzelnen Ladenbereiche

Wohnungsgröße

Stalburgstraße, Frankfurt am Main
  • Örtliche Vermessung der Wohnfläche
  • Nachweis nach der Wohnflächenverordnung für Auseinandersetzung Mieter - Vermieter

Wohnung und Mansarde

Leerbachstraße, Frankfurt/Main
  • Ausmessung der Wohnung und Mansarde
  • Nachweis der Grundflächen und Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnung, auch für gerichtliche Auseinandersetzung

12 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten

Feldbergstraße, Oberursel
  • Für die 2 Gewerbeeinheiten Aufmaß und Dokumentation der Netto-Grundfläche NGF nach DIN 277 für jeweils 2 Ebenen
  • 4 der 8 Wohnungen mit vielen Dachschrägen auf jeweils 2 Ebenen
  • Für alle Wohnungen örtliches Flächenaufmaß der Grundflächen und der für die Berechnung der Wohnfläche relevanten Bauteile
  • Berechnung und Nachweis der Grundfläche und der Wohnfläche für jede Wohnung nach der Wohnflächenverordnung
  • Dokumentation der Wohnfläche, Mietfläche in Plänen und Tabellen für Mietvertrag, Heizkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung

Drei Wohnungen

Pfaffenwiese, Frankfurt am Main
  • Wohnflächenaufmaß für Vermietung
  • Nachweis Grundfläche und Wohnfläche nach aktueller Wohnflächenrichtlinie (WoFlV)

Wohnung im Dachgeschoss auf 2 Ebenen

Schwanthaler Straße, Frankfurt / M.
  • Wohnfläche vermessen für Miete und Nebenkostenabrechnung
  • Vermessung Innenaufmaß, Balkone und Dachschrägen
  • Nachweis als Maßermittlungsskizze, Flächenplan und Wohnflächentabelle

Dachgeschosswohnung mit Balkon

Brühlstraße, Frankfurt am Main
  • Mietfläche Wohnung ausgemessen
  • Wohnfläche Dachgeschoßwohnung mit Dachschrägen ermittelt
  • Wohnflächenplan und Wohnflächentabelle erstellt
  • Unterlagen Wohnflächenberechnung für Rechtsanwalt und Gericht geliefert

Betreutes Wohnen in 20 Wohnungen

Frankfurter Straße, Frankenallee, Kelkheim am Taunus
  • 20 Wohnungen
  • Örtliches Aufmaß der Wohnfläche für alle Wohnungen
  • Maßstäblicher Lageplan als Wohnflächennachweis für alle Wohnungen

         

Altbauwohnung
Klüberstraße, Frankfurt am Main

  • Örtliche Vermessung der Wohnfläche der Altbauwohnung mit Wintergarten und Balkon
  • Nachweis von Aufmaß und Berechnung nach der Wohnflächenverordnung

Einfamilienhaus
Tacitustraße, Frankfurt a.M.

  • Wohnfläche vermessen für Miete und Nebenkostenabrechnung
  • Vermessung Innenaufmaß, Balkon, Terrasse und Dachschrägen
  • Nachweis als Maßermittlungsskizzen, Flächenpläne und Wohnflächentabelle

Wohnung im Dachgeschoss auf 2 Ebenen
Dambachtal, Wiesbaden

  • Ausmessen der Wohnfläche der Wohnung
  • Vermessung der geforderten Teilflächen nach der Wohnflächenverordnung
  • Innenaufmaß, Balkone und Dachschrägen
  • Nachweis als Maßermittlungsskizzen, Flächenpläne und Tabelle zur Ableitung der Wohnfläche aus den ermittelten Grundflächen

Sachverständigengutachten zur Wohnfläche
Hausener Weg, Frankfurt am Main

  • Örtliches Aufmaß der Wohnfläche einer Wohnung
  • Vermessung der geforderten Teilflächen nach der 2. Berechnungsverordnung
  • Innenaufmaß, Balkone und Dachschrägen
  • Sachverständigengutachten zur ermittelten Wohnfläche nach der 2.BV für Amtsgericht Frankfurt am Main

Dachgeschosswohnung
Im Hermeshain, Frankfurt am Main

  • Mietfläche Wohnung vermessen
  • Wohnfläche Dachgeschoßwohnung mit Dachschrägen ermittelt
  • Dokumentation als Wohnflächenplan und Wohnflächentabelle

Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung
Klosterstraße, Kronberg im Taunus

  • Örtliches Flächenaufmaß der geforderten Grundflächen nach der Wohnflächenverordnung
  • Berechnung und Dokumentation der Wohnfläche

         

Wohngebäude mit 14 Wohnungen
Altenhöferallee, Frankfurt am Main

  • Wohnflächenaufmaß für jede Wohnung
  • Nachweis Grundfläche und Wohnfläche nach aktueller Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung
Wingertsweg, Rosbach v.d.H.

  • Vermessung Wohnfläche vor Ort nach der Wohnflächenverordnung
  • Berechnung und Dokumentation raumweise der Grundfläche und Wohnfläche

6 Wohnungen
Senefelder Straße, Offenbach am Main

  • Örtliches Aufmaß der Wohnfläche für alle Wohnungen
  • Wohnflächennachweis für alle Wohnungen nach der Wohnflächenverordnung

Wohnfläche im Dachgeschoss auf 2 Ebenen
Kaiserstraße , Weserstraße, Frankfurt am Main

  • Ausmessen der Wohnfläche der Wohnung
  • Vermessung der geforderten Teilflächen nach der Wohnflächenverordnung
  • Innenaufmaß, Balkone und Dachschrägen
  • Nachweis als Maßermittlungsskizzen, Flächenpläne und Tabelle zur Ableitung der Wohnfläche aus den ermittelten Grundflächen

17 Wohnungen
Schumannstraße, Frankfurt am Main

  • Örtliches Aufmaß der Wohnfläche für alle Wohnungen
  • Wohnflächennachweis für alle Wohnungen nach der Wohnflächenverordnung

Wohngebäude mit 39 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit
Hedderichstraße, Frankfurt am Main

  • Für die Gewerbeeinheit Aufmaß und Dokumentation der Netto-Grundfläche NGF nach DIN 277
  • Für alle Wohnungen örtliches Flächenaufmaß der Grundflächen und der für die Berechnung der Wohnfläche relevanten Bauteile
  • Berechnung und Nachweis der Grundfläche und der Wohnfläche für jede Wohnung nach der Wohnflächenverordnung

Für weiterführende Auskünfte nehmen Sie bitte direkt mit uns Kontakt auf. Wir sind gespannt, wie wir Ihnen helfen können.